Wat staat er eigenlijk in… Artikel 7:417 BW

We nemen jou in dit nieuwe item mee in de uitleg van een wetsartikel om het onbegrijpelijke begrijpelijk te maken. We starten met het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan een huurder door een makelaar.

Artikel 7:264 BW vs Artikel 7:417 BW
Wanneer een makelaar bemiddelt voor zowel huurder als verhuurder gelden er wettelijke regels omtrent bemiddelingskosten. Vaak is onduidelijk of er in een dergelijk geval, waarbij de huurder op zoek is naar een zelfstandige woonruimte, bemiddelingskosten (ook wel courtage) in rekening mogen worden gebracht. Hoewel dit antwoord door de meeste mensen in artikel 7:264 BW (artikel 264 van deel 7 in het Burgerlijk Wetboek) wordt gezocht, gaat dat artikel eerder over de hoogte van bemiddelingskosten.

Het artikel waar het in ons geval wel om draait is artikel 7:417 BW. In dit artikel staat in het eerste lid:
“Een lasthebber mag slechts tevens als lasthebber van de wederpartij optreden, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten”.

Maar wat staat er nu echt?
Wanneer een makelaar bemiddelt voor de verhuurder en daarvoor bemiddelingskosten (courtage) in rekening brengt bij de verhuurder, mag de makelaar geen bemiddelingskosten meer vragen aan de huurder. De tekst in de zijlijn van dit wetsartikel luidt ‘Geen twee heren dienen‘, er mag dus geen courtage aan beide partijen in rekening worden gebracht.

Dit betekent niet dat er nooit bemiddelingskosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Echter, wanneer de verhuurder al bemiddelingskosten heeft voldaan, kan de huurder het door hem betaalde bedrag terugvorderen. Hoewel de wet als achterliggende doel heeft om de huurder te beschermen tegen makelaar en verhuurder, ligt de bewijslast in zo’n geval helaas wel bij de huurder.

Bemiddeling
Niet alle werkzaamheden van een makelaar vallen onder bemiddeling. Zo hoeft het enkel publiceren van een huurwoning op internet niet te betekenen dat deze makelaar voor verhuurder bemiddelt. Indien echter niet in een contract nadrukkelijk is bepaald dat er voor deze publicatie verder geen specifieke opdracht is gegeven tot bemiddeling, bestaat er wel een kans dat de rechter vooral met de huurder meedenkt en dit als bemiddeling beschouwt. Kan echter (schriftelijk) bewezen worden dat de makelaar met publicatie niet bemiddelde voor verhuurder, maar enkel in het belang van huurder handelde en de verhuurder verder niet heeft geadviseerd, is het nog steeds de huurder die de bemiddelingskosten verschuldigd is.

Redelijke kosten
De hoogte van deze bemiddelingskosten dient wel altijd redelijk te zijn en kan dan ook door de rechter worden getoetst. Niet voor alle handelingen die de makelaar voor de huurder uitvoert mogen namelijk extra kosten in rekening worden gebracht. Dit leggen wij volgende keer verder uit tijdens de behandeling van artikel 7:264 BW.

Conclusie
Het is niet ongebruikelijk om als huurder bemiddelingskosten te moeten betalen. Dit hoeft volgens de wet echter niet wanneer de makelaar ook bemiddelingskosten bij de verhuurder in rekening heeft gebracht. De bewijslast hiervoor ligt bij de huurder.